Humitats per capil·laritat vs. Condensació: Qui paga la reparació en una comunitat de veïns?

No hi ha res que escalfi més les reunions de veïns que l'aparició d'una taca d'humitat. Quan un propietari veu que la pintura de la seva paret cau o que el motlle (floridura) envaeix els seus racons, la primera reacció sol ser culpar la comunitat. La resposta de la comunitat, gairebé sempre, és mirar cap a un altre costat o culpar l'inquilí per "no ventilar prou".

Aquí comença una guerra d'informes tècnics, pressupostos i tensions veïnals que pot durar mesos. No obstant això, la llei i l'arquitectura tècnica són molt clares sobre aquest tema. La clau per saber qui ha de passar la targeta de crèdit no depèn dels crits a la reunió de veïns, sinó d'un diagnòstic físic: És capil·laritat o és condensació?

En aquest article t'expliquem la diferència exacta entre totes dues patologies i, sobretot, què diu la Llei de Propietat Horitzontal sobre qui ha de pagar la reparació.

El diagnòstic tècnic: Les dues cares de la humitat

Per solucionar el problema (i el conflicte legal), el primer és identificar l'enemic. No totes les taques d'humitat neixen del mateix lloc:

1. Humitat per Capil·laritat (El terra xucla l'aigua)

• Què és: Ocorre principalment en plantes baixes, locals i soterranis. El terreny sobre el qual s'assenta l'edifici està humit i les parets, al no estar ben impermeabilitzades a la base, absorbeixen l'aigua cap amunt com si fossin una esponja.

• Com es reconeix: Les taques comencen sempre arran de terra i van pujant per la paret (rarament passen del metre i mig d'alçada). La pintura es desproclama o es desfeia, surt una pols blanca (salnitre) i el sòcol se sol pudrir o desenganxar.

2. Humitat per Condensació (L'aire interior es congela)

• Què és: No ve de fora, es genera dins del propi habitatge. El vapor d'aigua que produïm en respirar, dutxar-nos o cuinar xoca contra una superfície freda (una paret mal aïllada o un vidre) i es converteix en gotes d'aigua.

• Com es reconeix: Apareixen taques negres de floridura als racons alts, darrere dels armaris o al voltant de les finestres. Sol anar acompanyat d'una forta olor de resclosit i baf als vidres de bon matí.

El buit legal i el conflicte: Qui paga la factura?

Aquí és on el problema tècnic es converteix en un dolor de cap comunitari. La Llei de Propietat Horitzontal (LPH) estableix que la comunitat ha de pagar els elements comuns i el propietari els privatius. Però, de qui és la culpa en cada cas?

Si és Capil·laritat: Paga la COMUNITAT

La capil·laritat és un error de l'estructura de cimentació o dels murs de càrrega de l'edifici. Atès que els ciments i els murs perimetrals són elements comuns (Article 396 del Codi Civil), la comunitat de propietaris està obligada per llei a sufragar el cost de la reparació.

• Compte: La comunitat no només ha de pagar el tractament per eliminar la capil·laritat (com les injeccions de resines o els higroconnectors), sinó que també ha de pagar l'arranjament dels danys estètics causats dins del pis afectat (el guix destrossat, la pintura o el sòcol del veí).

Si és Condensació: La zona grisa (Sol pagar el PROPIETARI, però hi ha trampa)

Per norma general, la condensació es considera un problema ambiental derivat de l'ús de l'habitatge (manca de ventilació, calefacció inadequada). Per tant, el propietari del pis ha d'assumir el cost de netejar-ho i arreglar-ho.

No obstant això, aquí ve el conflicte que sovint acaba als tribunals: I si la condensació passa perquè la façana de l'edifici no té aïllament tèrmic?

Si el pis té un defecte constructiu d'origen (un pont tèrmic brutal a la façana comuna), la jurisprudència a vegades dona la raó al propietari. Si es demostra que per molt que el veí ventili, la paret es congelarà igual a causa d'un mal disseny de l'edifici, la comunitat podria veure's obligada a pagar l'aïllament tèrmic d'aquesta façana.

Com actuar per guanyar el cas (Sense acabar al jutjat)

Si tens aquest problema al teu pis o ets el president de la comunitat i un veí reclama, no contractis una empresa d'humitats directament. Les empreses d'humitats et vendran el producte que ells fabriquen, no el diagnòstic real.

Segueix aquests passos:

1. Contracta un dictamen pericial independent: Un arquitecte aliè a la comunitat i a les empreses de reformes ha de fer una inspecció amb higròmetres i càmeres termogràfiques. El seu informe determinarà la causa exacta sense posicionar-se.

2. Presenta l'informe a l'Administrador: Si l'informe diu "capil·laritat", l'administrador ha d'incloure el punt a la propera junta de veïns de manera urgent, ja que la comunitat té el deure de mantenir l'edifici habitable i segur.

3. Evita els pegats: Pintar a sobre amb pintura antihumitat només retarda el problema sis mesos. Si la causa és comunitària, exigeix una solució d'arrel; si és privada, instal·la sistemes de ventilació forçada o millora l'aïllament interior.

Conclusió: L'aigua sempre busca el camí fàcil; no deixis que arruïni la teva comunitat

Les humitats mal gestionades destrueixen el valor dels pisos, podreixen els mobles i, el que és més greu, causen problemes respiratoris crònics a les persones que hi viuen. Deixar que un problema d'humitat s'enquisti per una discussió sobre qui paga només fa que la reparació futura sigui el triple de cara.

Si a la teva finca hi ha un conflicte per taques a les parets, els veïns no es posen d'acord o necessites un informe tècnic oficial que determini de qui és la responsabilitat legal de la derrama, et podem ajudar.

A Arquitectos Barcelona - Terrats Arquitectura realitzem peritatges tècnics d'humitats definitius. Diagnostiquem el problema real i redactem l'informe vinculant perquè la comunitat o l'assegurança actuïn d'immediat. No deixis que la humitat trenqui la pau de la teva escala: contacta amb nosaltres avui mateix.